Vivre en copropriété : règles et obligations

Vivre dans une copropriété implique d'observer un certain nombre de règles, fixées, pour l'essentiel, par une loi de juillet 1965. L'objectif est de permettre d'organiser le fonctionnement le plus harmonieux possible d'un immeuble dans lequel chacun est seul propriétaire de ses parties privatives (un logement, un local commercial, professionnel, ...), mais propriétaire, avec tous les autres, des parties communes.

Si le logement dont vous êtes (ou allez devenir) propriétaire se trouve dans un immeuble, divisé en différents lots comprenant chacun des parties privatives et des parties communes, il est soumis au statut de la copropriété. Vous êtes alors vous-même "copropriétaire", c'est-à-dire propriétaire de votre logement évidemment (partie privative), mais aussi, avec tous les autres copropriétaires, propriétaire des parties communes de l'immeuble dans lequel il est situé.

Syndicat et Syndic

Être copropriétaire, c'est être automatiquement membre du syndicat de copropriété, lequel a un objet très précis : assurer la conservation de l'immeuble et l'administration de ses parties communes.

Vous avez envie de vous impliquer dans la vie de votre copropriété ? Alors, aucune hésitation, le meilleur moyen de le faire est de poser votre candidature au conseil syndical. Vous aurez toutes les chances d'être élu (car, vous le constaterez, les candidats se bousculent rarement au portillon…) et de pouvoir ainsi suivre de plus près les affaires de votre immeuble. Cela vous prendra évidemment un peu de votre temps (quelques heures par mois, rarement plus), mais vous aurez au moins la possibilité de faire avancer les dossiers qui vous tiennent à cœur et de contribuer ainsi au maintien de la qualité de votre cadre de vie.

Le syndic agit pour le compte du syndicat des copropriétaires, qui l'a désigné en assemblée générale, et dont il est le mandataire. Il doit, au quotidien, gérer la copropriété, exécuter les décisions prises par les assemblées générales, suivre les travaux votés, faire face aux situations d'urgence...

Le syndic est l'exécutif de la copropriété et, comme tel, il dispose d'un certain pouvoir pour agir. Mais qui dit pouvoir dit aussi responsabilité, qui peut être engagée lorsque le syndic commet une faute ou une négligence qui cause un préjudice à la copropriété.

L'assemblée générale

Au moins une fois par an, vous serez convoqué à l'assemblée générale (AG) de votre copropriété. Beaucoup de copropriétaires se dispensent de participer à ces assemblées, à tort, car c'est là l'occasion de faire entendre sa voix, de peser sur les décisions qui seront prises, de demander des explications au syndic, en un mot de débattre des problèmes quotidiens de son immeuble.

Comme toutes les décisions prises en AG n'ont pas la même portée, la loi a prévu différentes majorités, de la plus simple à obtenir : majorité des copropriétaires présents ou représentés (ou majorité "simple"), pour les décisions courantes, à la plus difficile, pour les décisions les plus graves : l'unanimité. Entre les deux, prennent place, la majorité dite "absolue", et la double majorité.

Attention aux charges

En devenant copropriétaire, vous allez devoir assumer une partie des charges de votre immeuble. Ces charges regroupent les dépenses communes, qu'il s'agisse de l'entretien de l'immeuble, des travaux à y effectuer, de la qualité des équipements à préserver, etc. L'idée est de maintenir en état, voire d'améliorer, l'immeuble, qui est en quelque sorte le "patrimoine commun" des copropriétaires.

Parmi les charges générales, on retiendra surtout les assurances de la copropriété, les taxes relatives à l'immeuble, les honoraires du syndic, les frais de tenue des assemblées générales, les frais de procédure, le nettoyage de l'immeuble, l'entretien des jardins ou espaces verts, les dépenses de réparation et d'entretien, les frais liés à l'emploi d'un concierge ou d'un gardien et l'éclairage des parties communes.

Quant aux charges spéciales, il s'agit des services collectifs et éléments d'équipement communs dont profitent tous les copropriétaires, ou certains d'entre eux seulement, et notamment les charges liées à un ascenseur, un chauffage collectif, une antenne collective, un interphone, un vide ordures...

Les charges générales doivent être payées par tous les copropriétaires, en fonction de leur nombre de tantièmes dans la copropriété, celui-ci étant lui-même fonction de la valeur des parties privatives comprises dans leur lot. En revanche, les charges spéciales sont réparties entre les propriétaires des différents lots en fonction de l'utilité qu'elles présentent pour chacun de ces lots (et non de l'utilisation !).