Quelles solutions si votre locataire ne paie pas son assurance ?

Ce sont les principales craintes de tous les propriétaires : un locataire qui ne paie plus son loyer ou n'assure pas le logement qu'il loue. Si le locataire n'encourt aucune poursuite judiciaire en cas de non-paiement de son assurance habitation, la loi est cependant bien claire et le bailleur dispose de plusieurs recours contraignants. Voici le détail des mesures que vous pouvez adopter si votre locataire ne s'acquitte pas de ses devoirs. Vous découvrirez également comment vous protéger, à titre préventif, d'une telle mésaventure.

L'assurance habitation du locataire est obligatoire

Que le logement soit meublé ou vide, le locataire, de nationalité française ou étrangère, doit obligatoirement souscrire une assurance habitation contre les risques locatifs. Dans le même temps, vous pouvez, à compte personnel, souscrire une assurance propriétaire non occupant dite assurance PNO. Elle est obligatoire si votre bien est sous hypothèque et si vous êtes copropriétaire, elle l'est au titre de la responsabilité civile. Dans tous les autres cas, elle est facultative, mais fortement recommandée, d'autant qu'elle est ultra modulable et peut intégrer les garanties que vous souhaitez, afin de venir en complément de celle de votre locataire.

Pourquoi l'assurance habitation est-elle importante ?

Si le propriétaire a des devoirs lorsqu'il loue un bien immobilier, le locataire a quant à lui plusieurs obligations s'il veut pouvoir l'occuper. Parmi celles-ci figure la souscription d'une police d'assurance habitation, comprenant a minima les garanties incendie, explosion et dégâts des eaux. Sans oublier la garantie responsabilité civile (liée à la maison et dommages causés aux tiers), et cela afin de dédommager le propriétaire et les voisins éventuellement impliqués en cas d'aléa dont il serait responsable. Sans cette assurance, tout sera à sa charge. Les sommes engagées pouvant être considérables, il est fort probable qu'il ne soit pas en mesure de les assumer.

Outre les garanties minimales, il peut contracter une multirisque habitation, qui le couvrira plus largement. Il peut alors personnaliser son assurance en ajoutant de nombreuses options : être assuré en cas de catastrophe naturelle, garantir l'ensemble de son mobilier, avoir une couverture dommages corporels, réduire ou annuler sa franchise par exemple. Elle peut également inclure la responsabilité civile (RC), pour la vie de tous les jours. Cela permet alors d'être assuré en cas de dommages aux tiers hors de chez soi.

Lors de la signature du bail, exigez l'attestation d'assurance

Demandez impérativement à votre futur locataire de vous fournir l'attestation avant de signer le bail. S'il n'est pas en mesure de produire le document à la remise des clés, le plus simple et sûr sera peut-être de refuser de lui louer votre bien. Cela vous évitera les problèmes futurs. Une fois installé dans le logement, votre locataire devra, à votre demande, vous fournir tous les ans (à la date anniversaire du bail) une attestation prouvant qu'il continue à payer son assurance. Et qu'il est, de ce fait, couvert contre les dommages qu'il pourrait causer. S'il ne produit pas ce document, n'attendez pas pour réagir afin de régulariser la situation.

Votre locataire ne vous fournit pas l'attestation, que faire ?

Si votre locataire tarde à vous fournir l'attestation d'assurance habitation lorsque vous la lui demandez, votre première réaction sera de lui envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception, l'engageant à vous la présenter dans les plus brefs délais. Rappelez-lui que pour l'obtenir, il lui suffira généralement de se rendre sur le site de son assureur afin de télécharger le document. Si c'est un simple oubli, vous l'obtiendrez rapidement. Dans le cas contraire, il est à craindre que le locataire n'ait pas payé son assurance. Vous avez alors deux solutions : résilier le bail et l'expulser, ou contracter l'assurance à sa place et la lui facturer en même temps que le loyer.

L'expulsion, un droit mais une procédure longue

Vous pouvez intégrer l'absence d'assurance habitation dans les clauses résolutoires du bail locatif. Mais même si le non-paiement de la prime d'assurance « risques locatifs » n'y figure pas, cela reste un motif légitime de résiliation de bail. Il vous faudra alors recourir à un commissaire de justice (nouvelle appellation de l'huissier de justice) afin qu'il remette à votre locataire un commandement lui demandant de vous présenter une attestation d'assurance. S'il ne le fait pas dans le mois qui suit, vous devrez vous tourner vers le tribunal et saisir le juge des contentieux de la protection. Il constatera la résiliation du bail et ordonnera l'expulsion du locataire. Mais il faut savoir que la procédure sera longue. Songez notamment à la clause hivernale qui interdit, du 1er novembre au 31 mars, l'expulsion des locataires.

Souscrire vous-même l'assurance en cas de défaillance du locataire

L'alternative à l'expulsion consiste à souscrire l'assurance garantie civile locative à la place de votre locataire. Vous devez au préalable l'en informer par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réponse de sa part dans le délai d'un mois, vous pouvez alors contracter l'assurance en son nom. Ce sera à lui de la payer, elle sera prélevée avec le loyer et figurera tant sur l'avis d'échéance que sur la quittance. Si vous choisissez cette option, il est prévu que vous puissiez majorer le prix de la police d'assurance de 10 %, pour couvrir les frais afférents.

N'hésitez pas à souscrire une assurance propriétaire non occupant

Nous l'avons vu, sauf si vous êtes copropriétaire ou si le bien est hypothéqué, elle est facultative. Elle est dans tous les cas à vos frais. Mais prendre une assurance PNO est malgré tout une opération gagnante, même si celle-ci est de votre responsabilité et réglée avec vos propres deniers. Extrêmement modulable, elle permet de complémenter celle de votre locataire lorsqu'il s'assure au minimum. Cette assurance multirisque vous permettra, en cas de dommage, d'être indemnisé à hauteur du préjudice subi. Mieux, vous pouvez également être couvert en cas de dégradation de votre bien par le locataire si les loyers demeurent impayés, et dédommagé si le logement est vacant.

Privilégiez le dialogue, mais restez ferme

Bien sûr, avant toute mesure coercitive et procédure légale, communiquer avec son locataire et tenter de résoudre les litiges à l'amiable est primordial. Dès la contractualisation du bail, établissez clairement les règles et tentez d'établir un climat de confiance réciproque. Informez-le sur les différentes manières de financer sa caution et éviter les loyers impayés, il y a plusieurs manières de le faire. Cela le responsabilisera et consolidera votre relation future.

Mais si vous constatez une anomalie ou que vous voyez que le lien est rompu, n'attendez pas. Un retard de loyer, une assurance non payée, plus de contact avec l'occupant des lieux, agissez ! Plus vous tarderez à effectuer les démarches nécessaires, moins il sera facile pour vous de régulariser la situation.