Pourquoi doit-on faire un diagnostic immobilier ?

Lorsqu'un propriétaire met à louer ou à vendre un bien immobilier, il est tenu d'informer le futur acquéreur ou loueur de l'état général du logement qu'il propose. Il s'agit d'une obligation légale. Les informations doivent alors être annexées au contrat de bail ou à la promesse de vente.

Pour que cela se fasse de manière uniforme, concise et claire, le législateur a prévu un dispositif appelé "dossier de diagnostic technique" qui regroupe les risques environnementaux et sanitaires pouvant ou non être retrouvés dans et autour du bien. Et pour déceler ces risques, on doit procéder à ce que l'on appelle des diagnostics immobiliers.

Répondre à l'obligation d'information

Un diagnostic immobilier est un contrôle technique effectué par un professionnel certifié appelé "diagnostiqueur immobilier". Armé d'outils comme un humidimètre, une machine à fluorescence X ou encore un télémètre laser, il passe au peigne fin l'appartement ou la maison qu'il inspecte, afin d'en relever différentes caractéristiques préétablies. Ces caractéristiques sont ensuite consignées dans le dossier de diagnostic technique (DDT) et permettent de répondre à l'obligation d'information auquel est tenu le propriétaire du bien immobilier envers un acheteur ou un locataire.

Les diagnostics immobiliers pouvant être faits sont :

• le contrôle de l'installation de gaz ;


• le contrôle des installations électriques ;


• le diagnostic des risques et pollutions (risques miniers, naturels, technologiques, sismiques, radon - un gaz naturel radioactif - etc.) ;


• le diagnostic sur l'état de l'installation d'assainissement non collectif ;


• le diagnostic sur la performance énergétique (le fameux DPE ou "Diagnostic de performance énergétique") ;


• le diagnostic sur la présence de plomb (plus connu sous l'acronyme Crep pour "Constat de risque d'exposition au plomb") ;


• le diagnostic sur la présence d'amiante ;


• le diagnostic sur la présence de termites (et qui englobe également les autres insectes xylophages, c’est-à-dire se nourrissant de bois) ;


• le diagnostic sur la présence de mérule, un champignon attaquant le bois ;


• le contrôle de l'exposition au bruit ;


• la mesure de la surface habitable.

Le coût de chaque diagnostic est à la charge du propriétaire et varie selon les experts puisqu'aucune loi ne le légifère. Pour découvrir le prix d'un diagnostic immobilier, le mieux sera donc de se rapprocher d'un professionnel certifié et de présenter le plus précisément possible les principales caractéristiques du logement concerné (superficie, année de construction, etc.). D'une manière générale en revanche, on sait qu'un diagnostic immobilier intégral, c'est-à-dire comprenant tous les diagnostics obligatoires dans un cas donné, peut coûter entre 300 et 700 euros selon leur nombre et leur nature. Dans certains cas, l'addition peut dépasser les 1.000 euros. Et pour cause, en fonction de différents facteurs, tous les diagnostics immobiliers ne sont pas obligatoires.

Au-delà du coût financier que représentent les diagnostics immobiliers, et même au-delà de leur caractère obligatoire, il faut comprendre que les effectuer est tout à l'avantage du propriétaire. Loin de seulement lui permettre d'informer un acheteur ou un locataire sur les caractéristiques du bien qu'il propose, le DDT le met également à l'abri de certaines déconvenues, voire lui facilite la vie.

S'exonérer de la garantie des vices cachés

La garantie des vices cachés est, avec le devoir d'information, la deuxième obligation qu'a le vendeur concernant un bien vis-à-vis de son acheteur. Cela signifie que même si un vice était inconnu du vendeur, il lui reste opposable même après la vente effective du bien.

L'exécution d'un diagnostic immobilier permet d'éteindre cette obligation et d'en transférer la responsabilité au diagnostiqueur. En d'autres termes, cela signifie que le vice caché devient opposable non plus au vendeur, mais au diagnostiqueur immobilier. Attention en revanche, pour que cela soit valable, il faut que le diagnostiqueur soit dûment certifié et habilité à effectuer les contrôles qu'il a effectués. Chaque diagnostic nécessite en fait une certification différente.

Le diagnostic immobilier pour sécuriser la vente

Réalisé avant la signature d'une promesse de vente ou d'un compromis de vente, le DDT doit être présenté au plus tard le jour de la signature. Le vendeur a cependant tout intérêt à le présenter le plus tôt possible, pour une bonne raison : il permet de sécuriser la vente en faisant démarrer le délai de rétractation.

Le raisonnement est simple. Tout acquéreur d'un bien immobilier à fin d'habitation dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de toutes les pièces concernant la transaction (avant-contrat + annexes dont le DDT). Durant ce délai, l'acheteur a tout à fait le droit de revenir sur sa décision d'achat et de tout annuler. En faisant courir ce délai au plus tôt, le vendeur minimise ainsi le risque qu'il change d'avis.

Le délai de rétractation démarre au lendemain de la réception de l'avant-contrat accompagné de toutes ses annexes.

Un diagnostic pour hâter la location ou la vente

Les diagnostics immobiliers permettent de mettre en avant d'éventuels points à améliorer dans un logement. Dans le cas d'une performance énergétique faible par exemple, réaliser des travaux de mise aux normes permettra non seulement d'augmenter la valeur du bien, mais aussi d'en améliorer l'attractivité. De quoi accélérer sa vente ou sa location. De même, avoir un DDT consultable dès les premières négociations est un gage de sérieux et rassurera les acheteurs quant à la bonne foi du propriétaire.

Remarque : tous les diagnostics ne sont pas obligatoires. Dans la pratique, tous les diagnostics immobiliers ne sont pas à fournir systématiquement. Leur production dépend en réalité de différents facteurs qui sont :

• la nature de la transaction (vente ou location) ;


• le type de bien immobilier (logement individuel, copropriété, etc.) ;


• l'année de construction de la maison (pour l'amiante, le plomb et les termites) ;


• la localisation du bien immobilier pour l'exposition au bruit et le mérule ;


• l'ancienneté pour l'installation électrique et le raccordement au gaz.

Voici quelques exemples pour mieux comprendre :

• La mesure de la surface habitable privative est facultative dans le cadre de la vente d'une habitation individuelle indépendante.Elle devient en revanche obligatoire dans le cas de la vente d'un bien en copropriété (diagnostic loi Carrez). Dans le cas d'une location, cette évaluation de la surface habitable se nomme "diagnostic loi Boutin".


• Le contrôle de l'état des installations de gaz et d'électricité ne sont obligatoires que si elles datent de plus de 15 ans. Dans un logement récent donc, il est inutile de les faire.


• Le Crep (Constat de risque d'exposition au plomb) n'est pas nécessaire pour des logements construits après 1949.


• L'évaluation du bruit n'est demandé que si le bien se trouve dans une zone exposée aux bruits d'un aérodrome.


• Le diagnostic mérule ne se fait que si le bien se trouve dans une zone à risque signalée par arrêté.


• Également, le diagnostic mérule ainsi que le diagnostic termites et autres insectes xylophages sont facultatifs dans le cas où le logement n'est proposé qu'à la location.

En conséquence, la logique voudrait que plus un logement est ancien, plus il faudra effectuer de diagnostics. Une vente demandera également plus de diagnostics qu'une location. Finalement, cela aura évidemment un impact sur le coût total d'un DDT en sachant toutefois que deux diagnostics peuvent être faits sans engager de coûts. Il s'agit de la mesure de la surface, qui peut légalement être faite par le propriétaire du bien, et l'état des risques et pollutions, délivré gratuitement par la mairie.