Prêt immobilier : comment déterminer sa capacité d'emprunt ?

Vous avez décidé de vous lancer dans l’une des plus grandes aventures de votre vie : construire ou acheter votre habitation. Cela représente une somme conséquente. Et avant de concrétiser votre projet, vous allez devoir connaître précisément la somme que vous pouvez lui consacrer. Cela dépendra de votre capacité d’emprunt, c'est-à-dire, la partie de vos revenus que vous êtes en mesure de consacrer au remboursement d’un crédit immobilier sans compromettre l’équilibre du budget familial.

Investir dans la pierre, un placement fiable

Le budget nécessaire à l’achat d’une maison ou d’un appartement est important, d’autant plus si l’on doit acquérir le terrain. Malgré cela, investir dans l’immobilier reste une opération très profitable, du fait d’un taux historiquement bas (en 2022). Plusieurs facteurs déterminent le taux d’un prêt : sa durée, le lieu. Pour un emprunt sur 15 ans, il se situe en dessous du 1 %. Sur une durée de 20 à 25 ans, il est à moins de 1,1 %. C’est donc le moment d’emprunter ! Certains, de plus en plus nombreux, se lancent même dans l’aventure de l’achat d’un bien immobilier de rendement. Le locatif est très lucratif.

Taux d’emprunt et TAEG

Couramment, c’est le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui est mis en avant. Il correspond au calcul du coût annuel total du crédit pour l’emprunteur, incluant donc les frais venant en surplus de la somme empruntée. C’est le Parlement Européen qui en détermine l’équation. Il comprend :

• le taux nominal utilisé pour le calcul des intérêts ;


• les frais de dossier ;


• les frais payés ou dus à des intermédiaires conditionnant l’obtention du prêt ;


• les assurances et garanties obligatoires ;


• le coût de l’évaluation du bien, hors frais d’enregistrement de l’achat ;


• les frais d’ouverture et de tenu d’un compte, d’utilisation du moyen de paiement nécessaire aux transactions.

Que prendre en compte pour le calcul de la capacité d’emprunt ?

Votre capacité d’emprunt sera calculée à partir de vos revenus, vos charges et votre taux d’endettement. Le pourcentage maximal d’endettement accepté par les banques est de 35 % de la totalité des revenus du foyer de l’emprunteur. Cela, afin d’éviter les risques de surendettement.

Pour calculer votre capacité d’emprunt, la première étape consiste à additionner les différentes sources de revenus que vous percevez : salaires nets imposables cumulés du foyer ; primes et autres revenus professionnels ; revenus fonciers ou locatifs ; APL ; rentes et pensions éventuelles.

Puis, à soustraire au résultat obtenu les charges récurrentes : mensualités de crédit en cours ; pension alimentaire ou autres charges régulières.

Le calcul de la capacité d’emprunt

Il vous reste à appliquer la formule suivante :
capacité d’emprunt = (revenus – charges mensuelles) x 35/100

Exemple : un ménage totalisant un revenu mensuel net de 4 000 € et des charges s’élevant à 1 100 € aura une capacité d’emprunt de 1 015 €.

À ce résultat, il convient d'ajouter le montant de votre apport personnel, le montant souhaité des mensualités du prêt et la durée de remboursement souhaitée.

La valeur du bien ne détermine pas seule le montant d’un emprunt

Ce qu’il est donc important de déterminer avant de chercher à acheter votre bien immobilier, c’est la somme totale que vous pourrez rembourser sans peine tous les mois. Et cette somme ne correspond pas à la valeur du bien, mais à celle-ci associée à tous les frais liés à l’obtention d’un crédit. La part la plus importante étant l’assurance emprunteur. Elle peut représenter jusqu’à un tiers du coût du crédit Et celle-ci est obligatoire, puisqu’elle permet de garantir au prêteur le remboursement du prêt, quoiqu'il vous arrive (maladie, décès, invalidité…).

Les astuces pour emprunter plus

Si vous ne disposez pas d’un apport personnel, il est possible d’obtenir un financement à 100 %. Mais le dossier que vous présenterez à la banque devra être solide. Il est la plupart du temps demandé un apport personnel de 10 %. Néanmoins, un montage financier un peu plus complexe, intégrant par exemple un PTZ (prêt à taux zéro) ou des aides gouvernementales diverses, peuvent venir en complément et être considérés comme un apport personnel, diminuant d’autant votre taux d’emprunt.

Dans tous les cas, avant de vous engager auprès d’un organisme financier, comparez les taux ! Faites marcher la concurrence et étudiez bien les polices d’assurance (qui peuvent être contractées à côté du crédit), les sommes à économiser sont importantes.