Comment bénéficier d'un logement HLM ?

HLM signifie "Habitation à loyer modéré". Il s'agit d'un type de logement social dont le loyer est en partie subventionné par l'Etat et qui, de fait, propose un loyer plus abordable que la moyenne. Un logement HLM se destine donc à des personnes ayant des ressources modestes et qui ont des difficultés à se loger dignement.

Les deux critères d'éligibilité à un logement HLM

Tout le monde ne peut évidemment pas prétendre à une HLM et pour être éligible, il faut satisfaire à 2 critères :

• être résident permanent en France (autrement dit, soit être français, soit bénéficier d'un droit ou d'un titre de séjour valide pour la France) ;


• avoir un revenu fiscal total (la somme de tous les revenus des personnes actives du foyer) inférieur à un plafond maximum.

Comprendre la notion de revenu fiscal

Pour commencer, il faut savoir que le revenu fiscal pris en compte pour déterminer une éligibilité à un logement HLM n'est pas celui de l'année de la demande, mais celui de l'année N-2. Par exemple : si la demande est faite en 2023, ce seront les revenus fiscaux de l'année 2021 qui feront référence.

Ces deux années de battement posent toutefois problème, puisque beaucoup de choses peuvent survenir en ce laps de temps et changer drastiquement la situation fiscale du demandeur : départ en maison de retraite ou décès du conjoint, divorce ou instance de divorce, baisse de revenus, chômage, etc. Il est alors possible, lors de la demande de logement, de fournir des documents attestant du changement de situation afin de bénéficier d'une exception. L'année fiscale de référence pourra alors concerner non plus l'année N-2 cette fois, mais les 12 derniers mois s'ils sont plus favorables au demandeur.

Le plafond maximum : un élément subordonné à plusieurs critères

Le plafond maximum n'est pas un montant fixe mais varie selon 3 critères, à savoir :

• la région de la demande ;


• le nombre de personnes composant le foyer ;


• la présence d'au moins une personne en situation de handicap dans le foyer. Si personne n'est en situation de handicap, ce sera le fait qu'une seule personne ou non a la charge des autres membres du foyer qui sera pris en compte.

A noter que le plafond maximum est revalorisé chaque année et est donc en constante évolution. Pour être sûr de bénéficier des derniers chiffres, le mieux est ainsi de valider son éligibilité en allant directement sur le site officiel de l'administration française qui dispose toujours des derniers chiffres à jour. D'une manière générale cependant, et contrairement à ce que l'on pourrait penser, les plafonds maximums sont élevés, assez en tout cas pour que 60 % des Français soient en droit de faire une demande de logement social (selon ecologie.gouv.fr).



Voici deux exemples pour se faire une idée : pour espérer pouvoir bénéficier d'une HLM en région parisienne en 2023, un couple doit avoir un revenu fiscal total 2021 inférieur à 48 894 euros (64 094 euros si c'est un jeune couple, la somme de leurs âges révolus étant égal ou inférieur à 55 ans). En province, pour une famille de 4 personnes avec au moins une personne en situation de handicap, le plafond de revenu fiscal annuel à ne pas dépasser sera, dans ce cas, de 64 867 euros.

Faire une demande de logement HLM

Si une personne satisfait aux 2 critères cités au tout début, elle peut soumettre sa demande de logement social. Soit en ligne, sur le portail national de la demande de logement social ; soit à la mairie ou auprès d'un organisme d'habitations à loyer modéré.

Pour qu'une demande soit prise en compte, le demandeur devra fournir au moins les pièces suivantes :

• sa carte d'identité nationale ou son titre de séjour valide ;


• ses deux derniers avis d'imposition sur le revenu ;


• son livret de famille ;


• son dernier décompte de prestations sociales (CAF ou MSA selon le secteur).

En complément, d'autres pièces justificatives pourront être demandées si cela est jugé utile (pour justifier une situation de handicap par exemple). A noter également que la demande devra être mise à jour chaque année si aucun logement n'est affecté au demandeur (sa validité est limitée à un an), de même qu'à chaque changement de situation (déménagement, changements dans l'état civil, etc.). Cela permet de prolonger la demande et évite de devoir tout recommencer chaque année depuis le début.

Une fois son dossier validé et son inscription confirmée, le demandeur se voit attribuer un numéro unique d'enregistrement par courrier ou par e-mail dans les 30 jours qui suivent. Il ne reste alors plus qu'à attendre l'attribution d'un logement.

Les critères de choix dans l'attribution d'un logement HLM

L'attribution (ou non) d'une HLM est faite par une commission d'attribution des logements (CAL). Composée de plusieurs entités dont, notamment, la commune, des associations d'insertion et même des locataires, elle évalue les demandes sur la base de critères objectifs que l'on peut diviser en 3 catégories : le type de logement disponible (surface, nombre de pièces, etc.), l'ancienneté de la demande, et la situation du foyer (nombre de personnes, patrimoine, niveau de ressources et conditions de logement actuelles, éloignement des lieux de travail, etc).



En complément, la loi a également prévu de donner à certaines personnes un droit d'accès prioritaire aux logements HLM, dans des situations précises :

• les personnes en situation de handicap ou ayant à leur charge une personne dans cette condition ;


• les personnes défavorisées, mal logées ; ou celles rencontrant des difficultés particulières de logement pour des raisons d'ordre financier ou compte tenu de leurs conditions d'existence ; ou celles qui cumulent des difficultés financières avec des difficultés d'insertion sociale ;


• les personnes sortant d'un appartement de coordination thérapeutique ;


• les personnes vivant des situations dites d'"habitat indigne" ;


• les personnes hébergées ou logées temporairement dans un logement de transition (un logement fourni par une association par exemple) ;


• les personnes reprenant une activité après une longue période de chômage et qui sont mal logées  ;


• les personnes mariées ou pacsées victimes de violences avérées de la part de leur partenaire ;


• les personnes victimes d'agression sexuelle ou de viol à leur domicile ou dans leurs environs immédiats sous condition qu'il a été imposé à l'auteur suspecté des faits une interdiction de se rendre dans des lieux fréquentés par la victime et/ou une interdiction ou une restriction de contact avec la victime ;


• les victimes de proxénétisme ou de traite d'êtres humains ;


• les personnes engagées dans un processus de sortie de la prostitution et en cours d'insertion sociale et professionnelle ;


• les personnes habitant dans des logements suroccupés ou indécents et qui ont pourtant un enfant mineur à leur charge ;


• les personnes sans domicile fixe et ce même quand elles sont hébergées par des tiers ;


• les personnes menacées d'expulsion sans possibilité de relogement ;


• les mineurs émancipés ainsi que les majeurs âgés de moins de 21 ans qui ont été pris en charge avant leur majorité par le service de l'aide sociale à l'enfance (jusqu'à 3 ans après le dernier jour de cette prise en charge) ;

Le processus d'attribution d'un logement

L'attribution d'un logement HLM peut prendre du temps et se compte en mois, voire parfois en années. Lorsque sa demande est sélectionnée, le demandeur en est notifié par écrit et est invité à faire une mise à jour de son dossier tout en y apportant tout élément pertinent qui pourrait, à date, appuyer son dossier.

Par la suite, sa demande est mise en concurrence avec 2 autres dossiers que la CAL examinera en même temps. A terme, un seul dossier remportera le logement après une décision prise à la majorité.

Si le demandeur remporte le logement, il lui sera demandé de fournir des pièces supplémentaires afin de compléter son dossier, puis, après une visite du logement, il devra clairement signifier son acceptation ou son refus de prendre le bail. S'il accepte, un contrat de bail est signé. Si le logement ne lui convient pas, il peut refuser de le prendre, auquel cas sa demande, toujours d'actualité, retourne dans le circuit (ce qui ne l'exempte toutefois pas de renouvellement). A noter que la visite du logement peut également se faire avant la délibération de la CAL.

Dans le cas, enfin, où le demandeur n'est pas sélectionné par la CAL, il recevra une notification motivant ce refus. Il aura alors la possibilité de déposer une nouvelle demande ou de faire valoir son droit au logement opposable si, bien sûr, il répond aux bonnes conditions.

Le cas particulier du droit au logement opposable

Le droit au logement opposable, ou DALO, est un recours amiable dont dispose tout demandeur de logement HLM s'estimant prioritaire dans son octroi et qui en a besoin d'urgence. Pour pouvoir bénéficier de ce droit, il faut se trouver dans l'une ou plusieurs des situations suivantes :

• ne pas se voir attribuer de logement ou ne pas avoir reçu de proposition de logement correspondant à ses possibilités (revenus) et ses besoins (taille de logement adéquat, par exemple) malgré un temps d'attente dépassant un délai anormalement long. La définition exacte de ce délai varie selon les départements et est consultable sur le site du sénat ;


• avoir à charge au moins 1 enfant mineur ou une personne en situation de handicap, ou être soi-même handicapé, et dans le même temps vivre dans un logement non décent et/ou suroccupé ;


• habiter un logement dangereux ou insalubre ;


• vivre dans un local inadapté à l'habitation ;


• être logé dans un logement de transition ou un logement-foyer (pension de famille, résidence sociale, etc.) depuis plus de 18 mois ;


• être hébergé dans des hôtels sociaux ou des structures d'hébergement depuis plus de 6 mois ;


• être expulsé de son domicile par décision de justice, sans possibilité de relogement ;


• être sans domicile fixe, même hébergé par des tiers.

Un recours DALO s'exerce en saisissant la commission de médiation (COMED) du département où le demandeur souhaite obtenir un logement HLM. Concrètement, cela se fait en y déposant le formulaire Cerfa n°15036_01 dûment rempli et accompagné des pièces justificatives appropriées en fonction des situations (comme expliqué dans la notice d'accompagnement du formulaire).

A compter de la date de réception du recours (un accusé de réception devrait être remis au demandeur), la COMED dispose de 3 mois pour rendre sa décision. Si la COMED reconnaît le demandeur comme prioritaire, la préfecture a alors entre 3 à 6 mois (selon les départements) pour lui proposer un logement HLM adapté à ses revenus et à ses besoins. Si la préfecture ne s'exécute pas passé ce délai, il est alors possible de déposer un recours auprès du tribunal administratif dans les 4 mois.

Dans le cas où la COMED ne reconnaît pas le statut prioritaire du demandeur, tout n'est pas encore perdu. Dans les 2 mois suivant cette notification de refus (qui, en passant, doit être motivé), il peut adresser un courrier recommandé au président de la COMED exposant les arguments contestant ledit refus. Cela s'appelle un recours gracieux. Et dans l'hypothèse où la COMED oppose au demandeur un second refus, il lui reste le recours contentieux en annulation, à déposer cette fois-ci au tribunal administratif dans les 2 mois suivant le refus. A noter que faire appel au recours contentieux est également possible dès le premier refus.

Précisons, enfin, que le recours DALO est un dispositif permettant aux personnes les plus vulnérables de faire valoir leurs droits à l'accès à un logement décent. C'est une sorte de sonnette d'alarme qu'il est possible d'activer dès son dossier de demande enregistré (et donc sans forcément attendre de se voir refuser un logement HLM pour le faire). Vu la sensibilité du sujet et son importance toutefois, il peut être pertinent à ce stade de se faire conseiller afin d'en tirer le meilleur parti, notamment en se faisant aider par une association ou par une assistante sociale.