Réussir sa location

Le contrat

Le contrat de location, c'est-à-dire le bail, doit être établi par écrit. Toutefois, sachez qu'un bail verbal n'est pas nul.

Le bail doit bien évidemment préciser l'adresse du logement qui vous est loué, le décrire (nombre de pièces, accessoires du type garage ou cave…), indiquer le nom et l'adresse de votre propriétaire ainsi que vos coordonnées précises. Il doit également mentionner le montant du loyer et ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, payable d'avance ou non...), la durée de la location, la destination du local (habitation, professionnel ou mixte).

La durée minimum du bail est de 3 ans si le propriétaire est une personne physique, 6 ans si c'est une personne morale.

L'état des lieux

Bien qu'il soit obligatoire, l'état des lieux est souvent considéré comme un élément accessoire, auquel on ne prête pas l'attention qu'il faudrait. Or, c'est de l'absence de l'état des lieux, ou d'un état des lieux rédigé à la va-vite, que naît une bonne part des conflits entre locataire et propriétaires.

Un état des lieux doit être établi :

• lors de l'entrée dans les lieux : il permet de s'assurer que le propriétaire met à votre disposition un logement en bon état d'usage et de réparations ;


• lors de votre départ du logement : il permet, par comparaison avec celui établi à l'entrée dans les lieux, de déterminer quels sont les travaux de remise en état qui devront éventuellement rester à votre charge, et dont le coût pourra être imputé sur le dépôt de garantie.

L'état des lieux doit être établi de manière contradictoire, c'est-à-dire en votre présence et celle du propriétaire (ou de leurs représentants), à la date convenue entre les deux. Il doit être le plus précis et complet possible, afin d'éviter tout litige à la fin de la location : il doit décrire le logement donné en location, pièce par pièce, du sol au plafond, y compris les éléments d'équipement, placard, penderie, cheminées...

Il est également préférable de faire un relevé des compteurs, et si l'électricité est coupée, d'émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques, jusqu'à ce que vous puissiez les essayer.

Le loyer

Le loyer des nouvelles locations est fixé librement par le propriétaire, que le logement soit neuf ou ancien. C'est donc à vous de voir si le loyer que ce dernier demande vous semble correspondre au prix du marché, ou si le propriétaire a eu la main "lourde". Et bien sûr, rien ne vous empêche de faire jouer la concurrence et de négocier en mettant en avant les points positifs de votre candidature (revenus, emploi, caution...). Attention : prévoyez une augmentation possible du loyer, chaque année, selon l'indice INSEE.

La colocation avec son conjoint

Vous êtes mariés
Si vous êtes mariés, chacun des membres du couple est considéré comme co-titulaire du bail, même si le bail n'a été signé que par l'un de vous.

Vous avec conclu un PACS
Si vous avez conclu un PACS et que vous êtes locataire de votre logement, sachez que les partenaires liés par un PACS sont solidaires pour les dépenses relatives à leur résidence principale commune, même si un seul des deux a signé le bail. Cela signifie que chacun d'entre eux peut être tenu au paiement de la totalité des sommes dues au propriétaire, même s'il quitte le logement. Cette solidarité joue jusqu'à la dissolution du PACS.

Vous vivez en concubinage
Si vous partagez un logement avec votre concubin, votre situation au regard du bail sera différente selon que ce dernier a été signé par vous deux, ou par un seul d'entre vous. Si le bail a été signé par les deux, chacun d'entre vous est considéré comme locataire avec tous les droits et devoirs que cela implique. Si le bail a été signé par l'un des deux seulement, lui seul est considéré comme étant le locataire.