Immobilier défiscalisé : les lois à connaître

L'idée de bénéficier d'une défiscalisation immobilière vient rapidement à l'esprit de celles et ceux qui souhaitent acheter une maison ou un appartement dans un but locatif. Elle est donc naturellement de plus en plus pratiquée mais reste quelquefois mal appréhendée dans sa légalité.

Pourtant, nombreux sont les propriétaires qui peuvent alléger leurs charges ou leurs impôts, à condition de connaître les textes qui régissent la défiscalisation en matière d'investissement immobilier.

La loi Pinel

Selon la loi Pinel, le contribuable bénéficie d'une réduction d'impôts lorsqu'il achète un bien neuf qui sera mis en location, pour une résidence principale, pendant 6 ans au moins. Ce dispositif légal de défiscalisation immobilière mis au point en septembre 2014 présente plusieurs avantages, notamment :

> Une réduction d'impôt entre 12 et 21 % du montant de l'investissement, selon la durée de location ;
> Il est possible de contracter un prêt pour l'achat du bien, sans apport personnel ;
> L'investissement locatif Pinel permet également de préparer sa retraite, de construire son patrimoine ou encore d'aider sa famille.

Attention, le bien doit se situer dans une zone dite Pinel; et respecter les normes thermiques et les performances énergétiques en vigueur. En outre, le bailleur doit respecter un plafond de loyer et les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain montant.

La loi Cosse

Cette loi remplace le dispositif "Besson ancien" et celui de "Borloo ancien". Elle naît en janvier 2007 dans le but de défiscaliser les revenus fonciers en louant son bien immobilier moins cher. Le contribuable qui opte pour la loi Cosse bénéficie des avantages suivants :

> Une déduction fiscale sur le revenu locatif d'une valeur de 15 à 85 % selon la zone géographique du logement et les dispositions relatives au plafond des loyers.
> L'assurance dans le paiement des loyers et une meilleure gestion grâce à l'intermédiation locative.

La loi Girardin

La loi Girardin concerne uniquement les investissements en Outre-Mer. Le contribuable qui choisit une défiscalisation de type Girardin bénéficie des réductions en fonction du plafond des loyers (taux de réduction fiscale située entre 22 et 48 %.). Il profite également d'un plafonnement de niche fiscale de 18 000 euros, supérieur à celui d'une zone métropolitaine (fixé à 10 000 euros). Avant de se lancer dans une défiscalisation Girardin, il est nécessaire de respecter un certain nombre de conditions :

> Acheter ou construire un logement neuf en Outre-Mer ;
> Avoir un permis de construire délivré avant le 31/12/2017 ;
> Le bien doit être mis en location vide, pour une résidence principale pendant une période de 5 ans ;
> Le locataire doit avoir des ressources inférieures à un plafond déterminé par la loi.

La loi Censi-Bouvard

Cette loi concerne les investissements réalisés dans des résidences avec services, qu'elles soient destinées aux étudiants, aux personnes handicapées, aux seniors... L'investisseur bénéficie alors d'une réduction d'impôt de 11% répartie sur 9 ans, ainsi que de la récupération de la TVA, pour toute acquisition d'un bien immobilier destiné à la location, meublé et intégré à une résidence à caractère social. En outre, la gestion est généralement confiée à un bailleur commercial, qui choisira les locataires, percevra les loyers etc. Il faut simplement respecter quelques conditions :

> Acquérir un bien neuf, ou réhabilité à l'état neuf ;
> Mettre le bien en location dans les 12 mois suivants son acquisition ;
> Ne pas occuper le bien, ni le proposer à un membre de sa famille;
> Louer le bien meublé à titre de résidence principale.

La loi Malraux

D'après la loi Malraux, entrée en vigueur en 2013, le contribuable qui souhaite obtenir une réduction d'impôt doit acheter et rénover un bâtiment historique de grande valeur. Il pourra ainsi bénéficier d'une réduction de 30 % si son immeuble est situé dans un site patrimonial remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), ou 22 % du montant des dépenses plafonnées à 400 000 euros sur 4 ans s'il est situé dans un site patrimonial remarquable avec Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP). Si le contribuable rénove son immeuble, il peut le mettre en location pendant 9 ans sans plafond de loyer ou de ressources.

La loi Monuments Historiques

Cette loi existe depuis une centaine d'années, même si elle entre en vigueur le 1er janvier 2009. En effet, la loi Malraux favorise la réduction d'impôt si et seulement si le contribuable vient à acheter un bien immobilier rangé parmi les monuments historiques ou tout simplement s'il s'engage à l'entretenir et le restaurer.

La loi LMP

La loi "Loueur en Meublé Professionnel" (LMP) réduit l'impôt du contribuable qui rentabilise un revenu supérieur à 23 000 euros par an, suite à un investissement locatif meublé. Si son revenu est au-delà de 70 000 euros par an, la loi LMP s'applique automatiquement.

La loi LMNP

Cette loi concerne les loueurs de meublés non-professionnels. Elle permet au propriétaire-bailleur de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus générés, mais aussi de récupérer la TVA. En outre, le cadre juridique, notamment la durée du bail, est plus souple. Il faut toutefois réaliser moins de 23 000 euros de recettes annuelles dans le cadre de cette activité.